فصل خانه به دوشی

پایان سال تحصیلی اگرچه برای اغلب دانش‌آموزان، بهترین مژده و شاد کننده‌ترین خبر این روزهاست، ولی برای والدین بسیاری از آنها که در پایان موعد اجاره مسکن ناچار به جستجوی سرپناهی جدید برای خانواده هستند، دوره‌‌ای دشوار و اضطراب‌زا است.

فصل نقل و انتقال مسکن هرساله با پایان امتحانات تحصیلی دانش‌آموزان از اواسط خرداد‌ماه آغاز می‌شود و تا شروع سال تحصیلی جدید ادامه می‌یابد. البته برای آن دسته از مستاجرانی که فرزندان محصل ندارند، ممکن است دوره نقل و انتقال مسکن محدودیت خاصی نداشته باشد، ولی به‌طور معمول با شروع فصل سرما، جابه‌جایی متقاضیان مسکن اجاره‌ای به حداقل کاهش می‌یابد. بنابراین هر ساله در یک دوره ۳ تا ۵ ماه که از آن به عنوان «فصل نقل و انتقال مسکن» یاد می‌شود، تقاضای اجاره‌ خانه به اوج خود می‌رسد و شرایط بازار به نفع مالکان عرضه کننده تغییر می‌یابد.

مستاجران در این زمان محدود و در رقابتی سخت با سایر خانه به دوشان،‌ ناچارند برای اعضای خانواده خود، سرپناهی این، راحت و با اجاره‌ای ارزان بیابند که معمولاً دستیابی همزمان با این ۳ ویژگی، بسیار بعید است.

این واقعیت که بیش از یک سوم خانوارهای ایرانی در مسکن اجاره‌ای زندگی می‌کنند و ۷۰ درصد جمعیت آنها فاقد مالکیت هرگونه مسکن هستند، موضوع اجاره نشینی را به یکی از فراگیرترین معضلات اجتماعی و اقتصادی ایران تبدیل کرده است.

البته گروهی از کارشناسان با گنجاندن موضوع اجاره‌نشینی در زمره مشکلات اجتماعی مخالفند و معتقدند که طرز تلقی ایرانی‌ها از مالکیت مسکن، باعث شده است از اجاره نشینی به عنوان یک معضل نام‌برده شود.

برداشت‌های فرهنگی

در فرهنگ عامه ایرانیان، مالکیت مسکن از ارزش خاصی برخوردار است که همگان را به تلاش برای خرید خانه ترغیب می‌کند. این اهمیت تا حدی است که داشتن خانه به مثابه هویت یک خانواده تلقی می‌شود. کارشناسان می‌گویند: بیشتر افراد و به ویژه زوجین جوان برای یافتن هویتی مستقل از خانواده قبلی خود، در پی خرید خانه‌ای جداگانه هستند. این احساس استقلال طلبی و هویت خواهی در طول زمان مفهوم «خانواده گسترده» را از بین برده و بافت جامعه را به خانواده‌های کوچک و پراکنده، تبدیل کرده است.

دکتر علیرضا امامی ـ جامعه شناس و مدرس دانشگاه اعتقاد دارد بخشی از کاهش گستردگی خانواده‌ها در بافت اجتماعی ایران معاصر، مرهون ارزش هویتی مسکن مستقل در میان مردم است. خانه اجاره‌ای حتی اگر مستقل باشد، چنین هویتی را برای ساکنان آن به همراه ندارد، زیرا فاقد قدرت مالکیت است و هر آن امکان تهدید استقلال آن از سوی مالک اصلی، وجود دارد. بنابراین، مستاجران برای تضمین استقلال هویتی خود، به خرید خانه گرایش دارند.

از طرف دیگر در چند دهه اخیر به موازات رشد مهاجرت مردم از روستاها به شهرها برای یافتن فرصت‌های شغلی، تقاضای خرید مسکن از میزان عرضه آن پیش‌گرفته و همین مسأله ارزش اقتصادی املاک شهری را به نحو قابل توجهی افزایش داده که به نوبه خود، مشوق مالکیت مسکن در شهرها شده است.

بنابراین، اغلب متقاضیان مسکن در ایران تحت تأثیر نوعی جبر فرهنگی و یا اقتصادی، مترصد خرید مالکیت واحدهای مسکونی هستند و اجاره نشینی را مانعی بزرگ برای دستیابی به استقلال اجتماعی و اقتصادی خود می‌دانند.

این جامعه شناس همچنین می‌گوید: نکته مهم دیگر این است که اجاره نشینی در ایران به لحاظ مدت قرارداد اجاره، با سایر نقاط دنیا تفاوتی بزرگ دارد. اغلب قراردادهای اجاره مسکن در ایران بر خلاف سایر نقاط دنیا که طویل المدت است، دوره‌ای کوتاه‌مدت دارند و برای مدت یک‌سال منعقد می‌شود که معمولاً پس از انقضای این مهلت، مستاجر به دلیل تغییر قیمت اجاره‌بها و یا به خواست موجر، ناچار به تخلیه واحد مسکونی است.

این مسأله باعث شده است در فرهنگ عامه، اجاره‌نشینی نوعی بی‌ثباتی و عدم تعادل در زندگی تلقی شود و مانع بزرگی برای برنامه‌ریزی و اتخاذ تصمیمات بلندمدت شغلی و تحصیلی مستاجران باشد. در حالی که در سایر ممالک و به ویژه کشورهای اروپایی عمده مردم مستاجر و فاقد مالکیت مسکن هستند.

در این قبیل کشورها مالکیت واحدهای مسکونی در اختیار شهرداری‌ها و یا شرکت‌های بزرگ سرمایه‌گذاری مسکن است که طبق ضوابطی معین و با کمترین تغییرات سنواتی، برای مدت طولانی به افراد اجاره داده می‌شود. از این رو اجاره‌نشینی هرگز مترادف با بی‌ثباتی و تهدیدی برای برنامه‌ریزی‌های آینده افراد نیست و به همین سبب تقاضای مالکیت مسکن پایین است. اتفاقاً در این کشورها اجاره نشینی یک فرصت مناسب برای بهبود شرایط زندگی و جهت دهی به برنامه‌ریزی‌های اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی است.

مشکلات تغییر مسکن

فصل‌ نقل و انتقال، علاوه بر معضل یافتن مسکنی مناسب برای مستاجران، مشکل جابه‌جایی محل تحصیل فرزندان را نیز به همراه دارد. بسیای از مستاجران با تغییر محل سکونت خود، ناگزیر به یافتن مدرسه‌ای نزدیک برای تحصیل فرزندان خود هستند که این مسأله فشار انتخاب فوری مسکن جدید را برای آنها، دو چندان می‌کند.

نتایج یک بررسی میدانی از نقل و انتقال مستاجران در منطقه ۲ شهرداری تهران طی سال ۱۳۹۲ نشان می‌دهد که بیش از ۴۰ درصد آنها هرساله همزمان با تغییر محل سکونت، ناچار به تغییر محل تحصیل فرزندانشان نیز هستند که این موضوع افت بهر‌ه‌وری و بالا رفتن هزینه تحصیل فرزندان را به همراه دارد.

مدیر یکی از مدارس دوره راهنمایی تحصیلی در منطقه ۵ آموزش و پرورش تهران می‌گوید: سهم قابل توجهی از جابه‌جایی دانش‌آموزان میان مدارس یک مقطع تحصیلی، مربوط به نقل و انتقال واحدهای مسکونی آنهاست که در افت تحصیلی دانش‌آموزان و افزایش استرس‌های روحی آنها، تأثیر دارد.

به گفته این کارشناسان آموزشی، دانش‌آموزان نسبت به تغییر پی در پی مدرسه خود حساسند و علاقه‌ای به جابه‌جایی‌های مکرر ندارند. اما اجبار آنها در همراهی با مشکلات خانواده باعث می‌شود که علیرغم میل باطنی در فصل نقل و انتقال مسکن، از یک واحد آموزشی به واحدی دیگر با شرایط آموزشی متفاوت منتقل شوند.

وی می‌گوید: در مواردی دیده شده یک دانش‌آموز به دلیل تغییر مکرر محل زندگی در طول ۱۲ سال دوره تحصیلی، ناچار به ثبت نام در ۸ تا ۱۰ مدرسه مختلف بوده و هر دفعه فشارهای روحی و استرس زیادی را تحمل کرده است.

استهلاک وسایل زندگی مستاجران

یکی دیگر از مشکلات خانه به دوشی که معمولاً کمتر مورد توجه قرار می‌گیرد، آسیب‌‌دیدگی و استهلاک وسایل زندگی مستاجران حین اسباب کشی است.

مستاجران هر ساله هنگام نقل و انتقال مسکن، بخش زیادی از اموال و اسباب زندگی خود را به دلیل شرایط سخت جابه‌جایی از دست می‌دهند.

این نوع آسیب‌ها در جابه‌جایی وسایل میان طبقات مختلف واحدهای آپارتمانی و به ویژه واحدهایی که معابر آنها فاقد عرض مناسب است، بیشتر رخ می‌دهد.

وحید حاج خلیل ـ مدیر یکی از بنگاه‌های باربری در شرق تهران است که همه روزه سفارش‌های بسیاری را برای جابه‌جایی اثاثیه منزل، دریافت می‌کند.

وی می‌گوید: تماشای صحنه تخریب و یا آسیب‌دیدگی اثاثیه منزل مستاجران به هنگام جابه‌جایی‌های غیراصولی، بسیار ناگوار است، اما باید پذیرفت که اغلب اسباب‌کشی‌ها بدون تلفات مالی نیست.

وی به کنایه می‌گوید: بین عامه مردم این باور وجود دارد که تلفات ۳بار اسباب‌کشی منزل برابر با میزان تخریب یک آتش‌سوزی ناگهانی است!

افزایش اجاره بها

علاوه بر آنچه گفته شد، تغییر مداوم نرخ تورم و بالا رفتن پی‌درپی اجاره‌بها، مشکل نقل و انتقال مستاجران را افزایش می‌دهد و به طور مستمر قدرت اقتصادی آنها را برای حفظ شرایط معیشتی، پایین می‌آورد.

حسام عقبایی ـ رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران می‌گوید: امسال نیز همانند سال‌های گذشته همزمان با شروع فصل نقل و انتقال مسکن، روند افزایش قیمت اجاره بها آغاز شده است، به طوری که پیش‌بینی می‌شود تا پایان شهریور ماه در شهرهای بزرگ با افزایش ۲۰درصدی و در شهرهای کوچک با افزایش کمتر از ۱۵درصدی اجاره بها مواجه شویم.

براساس گزارش اخیر بانک مرکزی، شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در مناطق شهری ایران در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۲ نسبت به سه ماهه قبل معادل ۱ر۳ درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل ۶ر۲۱ درصد افزایش یافته است. همچنین متوسط شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در سال ۱۳۹۲ نسبت به متوسط سال قبل معادل ۸ر۲۰ درصد افزایش نشان می‌دهد.

مهندس محمدرضا گیلانی ـ یکی از فعالان جامعه کارگری ایران با اشاره به نرخ تورم اجاره بهای مسکن می‌گوید: اگر بپذیریم که حدود نیمی از فعالان اقتصادی در ایران، حقوق بگیرند و دخالتی در تعیین دستمزد خود مطابق با تغییرات نرخ تورم ندارند، می‌توان نتیجه گرفت که بیشترین فشار از ناحیه افزایش اجاره بهای مسکن به این اقشار وارد می‌شود.

به گفته وی، در میان حقوق بگیران کشور نظیر کارمندان و کارگران حدود ۴۰درصد افزاد فاقد مسکن هستند و بدتر آنکه دستمزد نیمی از آنها کمتر از یک میلیون تومان در ماه است.

به عبارت دیگر در شهرهای بزرگ و مهاجرپذیر که تقاضای اجاره مسکن بسیار بالاست، هزینه اجاره خانه به طور متوسط ۵۰ تا ۷۰درصد از درآمد یک پنجم حقوق‌بگیران را شامل می‌شود.

در چنین شرایطی رشد اجاره‌بها با شتابی معادل ۱۵ تا ۲۰درصد در سال، تمامی هزینه‌های زندگی حقوق‌بگیران را تحت تاثیر قرار می‌دهد و خیلی زود باعث کاهش دهک درآمدی آنها در جامعه می‌شود.

گیلانی همچنین می‌گوید: اگر این مساله را به کل فعالان اقتصادی کشور نیز تعمیم دهیم، باز هم به تاثیر منفی افزایش اجاره بهای مسکن در توسعه ملی پی خواهیم برد.

براساس آمار رسمی بانک مرکزی دستکم ۲۵درصد کل هزینه‌های ماهیانه هر خانوار ایرانی مربوط به بخش مسکن است، ولی هزینه‌های بهداشتی و امنیت غذایی کمتر از ۱۰درصد درآمدهای خانوارهای ایرانی را شامل می‌شود.به عبارت ساده، ایرانی‌ها بیشتر از آنکه برای بهداشت و تغذیه مناسب هزینه کنند، برای تامین مسکن مخارج می‌پردازند. این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته هزینه‌های بهداشتی، درمانی، مالیاتی و رفاهی به ترتیب بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های خانوار دارد.

ابهامات حقوقی در اجاره مسکن

یکی دیگر از مشکلات اساسی مستاجران در فصل نقل و انتقال مسکن، احتمال تضعییع حقوق آنها توسط موجران منفعت‌طلب و یا مشاوران املاک سودجوست.فضل‌الله هوشنگی ـ یکی از مستاجران ساکن غرب تهران است که اعتقاد دارد قانون مالک و مستاجر همچنان از سوی گروهی از موجران، مورد توجه قرار نمی‌گیرد و آنها با اتکا به قدرت مالکیت خود، به راحتی حقوق مستاجران را زیرپا می‌گذارند.

به گفته وی، برخی از موجران در ایفای تعهدات خود به مستاجران خلف وعده می‌کنند، مثلاً هزینه تعمیرات مسکن را که برعهده آنهاست نمی‌پردازند و یا وثایق و مطالباتی بیشتر از آنچه در قرارداد اجاره ثبت می‌شود، به عنوان تضمین پرداخت اجاره‌بها از مستاجران دریافت می‌کنند. اما همین موجران تحمل یک روز تاخیر در پرداخت اجاره بها را ندارند و بلافاصله از حقوق قانونی خود برای فشار به مستاجران و تخلیه واحد مسکونی، استفاده می‌کنند.

حسینعلی نصیری یکی از مشاوران املاک حومه تهران نیز با تایید این مطلب، می‌گوید: متاسفانه برخی از موجران برای تضمین پرداخت اجاره بها و یا تخلیه به موقع واحدهای مسکونی از سوی مستاجران، از آنها وثایقی مجزا می‌گیرند که این کار آنها کاملاً غیرقانونی است، ولی مستاجران چاره‌ای جز ارائه این وثایق ندارند.

وی می‌گوید: تاکنون مقرراتی برای تنبیه موجرانی که وثایقی بیشتر از حقوق قانونی خود مطالبه می‌کنند، وضع نشده است و مسئولان قضایی به مستاجران صرفاً نسبت به عدم تن دادن به این اجحاف قانونی، هشدار می‌دهند.

ابراهیم فرمانیان نیز که در دفاتر مشاوره املاک مرکز تهران به دنبال خانه‌ای مناسب برای اجاره می‌گردد، می‌گوید: بسیاری از مشاوران املاک به کارمزد قانونی خود برای معرفی واحدهای مسکونی لوکس و پرتقاضا راضی نیستند.

وی می‌افزاید: آنها برای معرفی موارد بدون نقص و پرتقاضا، ارقامی بالاتر از عرف قراردادها مطالبه می‌کنند که معمولا سهم افزایش پرداخت مالک را نیز باید مستأجر بپردازد.این ادعایی است که از سوی مصطفی قلی‌خسروی ـ رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک ایران تکذیب می‌شود.

وی ضمن دفاع از همکاران خود در صنف مشاوران املاک می‌گوید: قانون تعزیرات برروند فعالیت اصناف نظارت دارد و اگر کسی خارج از تعرفه اقدام به دریافت کمیسیون کند، حتماً با او برخورد می‌شود.

وی می‌گوید: مشاوران املاک مجازند در معاملات اجاره یا رهن به میزان یک‌چهارم مبلغ اجاره ماهانه را از هر طرف معامله دریافت کنند.

رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک در مورد احتمال دورزدن این قانون و نادیده گرفتن کارمزد تعیین شده توسط برخی دفاتر مشاور املاک می‌گوید: امکان چاپ اسکناس تقلبی هم وجود دارد، اما این دلیل نمی‌شود که به‌طور کامل اسکناس چاپ نشود، ما باید کار خودمان را انجام دهیم و قانون را اجرا کنیم.

تداوم اجاره‌نشینی‌ها

باوجود این مشکلات، شاید بهترین راه برای پایان دادن به اجاره‌نشینی‌ها، توسعه ساخت مسکن یا افزایش تسهیلات خرید خانه برای متقاضیان باشد؛ ولی متاسفانه در هر دو تاکنون اقدام مؤثری انجام نشده است.

اسماعیل فراهانی ـ یکی از مشاوران املاک تهران می‌گوید: مشکلات مدیریتی مسکن مهر و فشار تورمی آن به منابع سیستم بانکی، سبب شده تا دولت یازدهم از اجرای طرح‌های جدید در این بخش خودداری کند. از طرف دیگر تکمیل واحدهای نیمه‌تمام مسکن مهر با کمبود شدید منابع مالی روبروست و تقریباً این طرح متوقف شده است، اما رشد تعداد متقاضیان خرید مسکن همچنان ادامه دارد.

وی همچنین می‌گوید: عدم پاسخ‌گویی به نیاز متقاضیان خرید مسکن و تشدید شرایط رکود تورمی در این بازار، تعادل عرضه و تقاضای واحدهای استیجاری را برهم زده است. اکنون تعداد متقاضیان اجاره مسکن به ویژه در کلان‌شهرها به مراتب بیشتر از عرضه‌کنندگان مسکن است و در این شرایط نمی‌توان به بهبود وضعیت بازار امیدوار بود.

به گفته وی، گروه زیادی از متقاضیان خرید مسکن به ویژه زوجین جوان با مراجعه به دفاتر مشاور املاک و آگاهی از افزایش قیمت‌ها در ماه‌های اخیر، از خرید خانه منصرف می‌شوند و با ناامیدی به دنبال یافتن مسکنی مناسب با اجاره‌‌ای منصفانه هستند که البته در اغلب موارد به خواست خود نمی‌رسند.

کیوان فتاحی، یکی دیگر از مشاوران املاک تهران می‌گوید: دولت با وجود وعده‌های فراوان برای کمک به اجاره‌نشینان و ارائه طرح‌هایی نظیر مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی، هنوز هیچ اقدام عملی برای رفع دغدغه این گروه بزرگ از جمعیت کشور نکرده است.

وی اعتقاد دارد تداوم تمام این شرایط در کنار افزایش مداوم متقاضیان مسکن در کلان‌شهرها، بازار اجاره‌نشینی را آشفته‌تر می‌کند و قمیت‌ها را بالاتر می‌برد.

 نوشته: کامران نرجه

این گزارش در صفحه 5 روزنامه اطلاعات شنبه 24 خرداد 1393 درج شده است.

/ 0 نظر / 24 بازدید